 |
|
|
С малого. Поставьте себе в календаре желаемую дату переезда в новый дом или квартиру и начните обратный отсчет: что нужно сделать за 3 месяца до этого дня, за 2, за 1... до этой «исторической» в масштабах вашей семьи даты. И для этого не нужно месяцами выискивать чего-то, просто поставьте себе реальную цель, опираясь на реальные факты: узнав цены на объекты в том или ином районе и динамику их изменения, проанализировав семейные обстоятельства и выбрав тип жилья, вы легко сможете определить, что же вам «выловить» из океана предложений. В последнее время наши клиенты часто останавливаются на вариантах покупки новых домов, купленных не у билдера, а «из первых рук», то есть непосредственно у людей, положивших депозит, переживших весь период строительства и приемки объектов в эксплуатацию и, вступив в права владения, вынужденных выставить недвижимость на продажу. Таких вариантов сейчас на рынке немало, и цены на такие дома порой бывают ниже, чем до стадии строительства по целому ряду причин, а в связи с тем, что получить мортгидж, положив в качестве первого взноса около 10-20% в настоящее время совсем не трудно, многие покупающие впервые весьма интересуются подобными вариантами. По существующим на сегодня прогнозам кривая изменения стоимости строительства в следующие 20 лет будет направлена вверх. Никто не может сказать сегодня наверняка, каковы будут перепады этой кривой, однако ее общее поступательное движение очевидно. Идем дальше: в течение достаточно длительного периода времени привилегия владения домами в Канаде принадлежала в основном «коренным жителям» - 75% владельцев собственного жилья получили гражданство по праву рождения. Сейчас ситуация резко изменилась. Это произошло, во-первых, за счет притока образованных иммигрантов разных национальностей, основным мотивом приезда которых было не беженство, а экономическая безопасность и благополучие. Эта группа вновь прибывших въезжает в страну с деньгами, практически сразу инвестируя их в недвижимость. Во-вторых, на рынок активно стали выходить дети иммигрантов. «Дети» – уже и не дети вовсе, а самостоятельные, знающие и часто высокооплачиваемые специалисты, получившие местное образование и прекрасно подготовленные для жизни в стране, которую считают родной. Правительство Канады, в свою очередь, запустило ряд программ, помогающих использовать минимум собственных накоплений, и программы, позволяющие использовать финансовые рычаги приращения капитала за счет оборота недвижимого имущества, как наиболее надежного механизма развития товарно-денежных отношений. Еще один небезынтересный фактор, который необходимо принять во внимание: в ближайшие 20 лет правительство Канады планирует постепенно вводить ограничения на строительство и освоение земель в регионах, которые уже достаточно населены. Для среднестатистического большинства это именно те места, где они хотели бы жить. В связи с этим уместно упомянуть введенные недавно ограничения на развитие земель в районе «законсервированного» зеленого пояса GTA. 
БОЛЬШИЕ ПРОЕКТЫ
Все, что написано выше - видимая часть айсберга инвестиций, уже находящемся в свободном плавании. Основные же инвестиции делаются на материке, от которого он уже откололся, называемом девелопментом. Это особая тема, обуждать и претворять в жизнь которую мы готовы с заинтересованными сторонами, обладающими необходимыми для такого рода проектов ресурсами. |
|
|
|
FAIR, SAFE & INFORMED REAL ESTATE SERVICES SINCE 2003
|
СТИЛЬ: СТАТУС ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НЕ СИМВОЛАМИ - АДРЕСОМ
 Критерии оценки ситуации на тему об успехе в бизнесе О том, что недвижимое имущество дорожало, дорожает и будет дорожать с течением времени знают все. Сегодня я коснусь некоторых уже отработанных инвестиционных схем, которые на первый взгляд достаточно просты, однако это и есть их основное преимущество. Если в отдельных видах инвестиционных программ окончательный подсчет прибыли достаточно сложен или вообще невозможен ввиду множества 'если' и 'но', то в простых и 'откатанных' схемах конечный результат более или менее, но обрисовать все-таки можно. Итак, поступил заказ купить 'profitable home'. Каковы же критерии отбора такой недвижимости на рынке сегодня? На мой взгляд, таких критериев не более пяти. То есть их можно конечно дробить до бесконечности, но в конце концов все опять возвращается 'на круги своя': КРИТЕРИЙ 1: 'The right things wrong' - термин, который достаточно точно передает суть понятия, но перевести его все-таки сложно. Этот термин описывает что-то неправильное, что очень даже применительно к факту покупки недвижимости. Поясню на примере. Прежде всего, сегодня, осенью 2005 года, я не рекомендую покупать новые, еще не построенные, дома или, тем более, кондо, в расчете на прибыль в ближайшем будущем. Это надо было делать раньше. Спорно? Спорно. Однако, это моя точка зрения, которую я попытаюсь аргументировать. Во-первых, я рассматриваю риск 'не получения' планируемой сегодня прибыли от продажи нового жилья через год-два года как достаточно высокий. То есть, если рынок будет продолжать идти вверх и (1) в процессе проведения строительства, и (2) на момент сдачи объекта в эксплуатацию (то есть перехода права собственности к покупателю), и (3) на момент продажи дома или квартиры - продажа может принести прибыль. Однако это вовсе не обязательно, так как неизвестно, какова будет ситуация через означенное время, когда большинство строительных площадок Большого Торонто 'выдадут на гора' огромное количество новых домов, часть которых была куплена для перепродажи. И что в итоге ожидает тех, кто выйдет на поле этой игры последним? Ответ на эти вопросы я определяю как достаточно высокую степень инвестиционного риска в новое строительство. Выше (на сегодняшний день), чем я могу рекомендовать. А что же взамен? Что может принести прибыль с меньшим риском, когда деньги вложены в реальные, уже построенные объекты? На мой взгляд, как раз 'The right things wrong', то есть в определенные объекты недвижимости с потенциалом роста в цене. Для опытных инвесторов и игроков на рынке недвижимости синонимичный термин 'fixer uppers' - как звук охотничьего рожка перед началом охоты. А если вы еще помните некоего Тимура и его команду - так это и есть 'готовность номер один'! Практически каждый из современных инвесторов (так или иначе) приобщен к покупке-продаже 'fixer uppers properties', то есть недвижимости, нуждающейся в переделке, ремонте или элементарной доработке дизайна с целью улучшения ее потребительских свойств и дальнейшей перепродажи. Хочу особо отметить, что здесь и есть один из самых больших 'камней', о которые спотыкаются начинающие игроки, особенно, если они не позаботились о том, чтобы получить хотя бы элементарную информацию о тенденциях спроса, сроках строительства, росте цен, окупаемости вложений, банковских штрафах, и т.д. Перепродать недвижимость можно или через длительный период времени - в этом случае проводится расчет long term market value appreciation или достаточно быстро для получения 'быстрой прибыли'. Господа хорошие: если вы купили дом в расчете пожить в нем пол года - год, а потом продать, то НЕ ОЖИДАЙТЕ, что он позволит вам извлечь 'быструю прибыль', если вы 'ВДРУГ!' решили продать его через месяц-два после приобретения. Как правило (за очень редким исключением, заблаговременно, опять же, спланированном), среднестатистический объект недвижимости несет в себе потенциал, который я назвал бы 'или-или': или (1) дом, рассчитанный на долгосрочный инвестмент, или (2) для продажи в течение года по параметрам ценообразования рынка на момент принятия решения. И 'вдруг' здесь не может быть по определению. Заповедь номер один: планируйте! Итак, всеми любимый 'fixer uppers' - дома и кондо с такими характеристиками есть в каждой комьюнити и в каждом районе. Теоретически. Практически их надо ловить и выслеживать, чем занимаются многие, а вовсе не единицы. Это - составляющая большого бизнеса. Кто-то отслеживает недвижимость для вложения капитала в $300,000, а кто-то в $30,000. По сути - одно и то же, однако мне не совсем понятны амбиции тех, кто 'умеет делать все' - вкладывать средства своих клиентов и в миллионные проекты, и в достаточно скромные (при сопоставлении) сделки купли-продажи на уровне цен в $200,000-400,000. То есть, по моему разумению, лозунг 'танцуют все' здесь не подходит - слишком много специфики, которую знают только те, кто 'варится в этом котле' изо дня в день, а не попадает сюда 'как кур в ощип'. Заповедь номер два: холодный расчет! Если вы приобрели недвижимость в районе, имеющем определенные характеристики и тенденции продаж, и дом/квартира не нуждается в переделке, то за счет чего же вы рассчитываете 'вынуть деньги'? Если только за счет естественного прироста цен, но в краткосрочном временном масштабе этот прирост как раз и покроет ваши издержки на закрытие сделки. В чем же смысл такой 'инвестиции'? Думаете, такие варианты редки? Да сплошь и рядом! В этом смысле очень показательны скорые трансакции с квартирами в кондоминиумах. Я вовсе не отрицаю потенциал их возможной доходности, а просто хочу подчеркнуть, что относительно 'fixer uppers' у кондо очень низкий процент наращивания цены таким способом, за исключением тех, что уж вовсе 'disaster', а это, как правило, Power of Sale или, наоборот, исключительных в своем меньшинстве вариантов, например, пентхаузов, имеющих особые свойства: располагающихся в определенных зданиях и имеющих характерный эксклюзивный статус, дополненный нестандартной планировкой, видами из окон, оснащением, соседством со знаменитостями и т.д. В остальных случаях, кондо юниты, нуждающиеся в доделках, а также их юниты-соседи, пребывающие в более-менее нормальном состоянии, сильно в цене не разнятся и, в основном, 'подтягиваются' под цены недавно проданных юнитов. Дома и таунхаусы с моей точки зрения несут значительно больший потенциал. Применительно к этому типу инвестиций мы не затрагиваем дома, нуждающиеся в капитальном ремонте. Это - отдельная тема, она тоже имеет право на существование и (более того) - прибыльна, популярна и достаточно откатана. Но НИКАКОГО отношения к теме 'fixer uppers' не имеет. Не путайте. Здесь другие масштабы и общее - только теория. На практике все будет несколько иначе. Заповедь номер три: no major renovation! Итак, на повестке дня для тех, кто инвестирует в 'fixer uppers', интересным может быть: покраска дома снаружи и изнутри, украшение приусадебного участка как перед домом так и с обратной стороны, навеска дорогих светильников, переделка кухни, как-то: полное или частичное обновление встроенной кухонной мебели и замена кухонных приборов, обновление ванных комнат, настилка новых полов, и т.д. Учитывайте, что инвестиции в старые и новые дома предполагают весьма существенную разницу. Для этого типа инвестиций не желательны: дорогостоящая перепланировка, капитальный ремонт (особенно починка фундамента), замена труб, электропроводки, крыши. Почему? Может не 'отбиться'! КРИТЕРИЙ 2: 'А почем брали?' Практически всегда агент, работающий в интересах покупателя может сообщить своему клиенту размер суммы, которая была уплачена настоящими владельцами дома на момент его приобретения. В большинстве случаев эта информация будет предельно точной, поскольку официально доступна для профессионалов. А вот зачем нам считать чужие деньги? Цены, уровень инфляции, стандарты строительства, инфраструктура района и другие показатели, влияющие на определение цен на момент покупки/продажи объекта недвижимости делают стоимость покупки десятилетней и, даже трехлетней давности практически условными. Гораздо более важным представляется сравнительный анализ стоимости проданных или выставленных на продажу объектов недвижимости именно сейчас, сегодня. Но это только на первый взгляд. При более детальном анализе стоимости нашей предположительной покупки, который я называю 'вперед, в прошлое', мы все-таки можем увидеть, насколько выгодной была сделка покупки для теперешнего владельца дома. Это особенно важно, если выбранный нами дом куплен не так давно. Здесь в игру вступает следующий фактор: чем выгоднее была сделка купли продажи для теперешнего владельца недвижимости, тем больше мы можем рассчитывать на понижение цены в процессе переговоров. Если, скажем, дом был приобретен в результате срочной продажи ввиду развода, переезда, Power of Sale по цене много ниже рыночной, и мы это знаем, вероятнее всего, нам удастся значительно снизить цену покупки. Это, конечно, не касается домов, приобретенных специально с целью повышения их потребительских свойств и перепродажи - тут уж 'пощады не жди'. Но в обычном, среднестатистическом случае, мы часто сталкиваемся с возможностью определить 'how much room the seller has to negotiate'. Заповедь номер четыре: определите возможность торга не только для себя, но и для другой стороны. Раз уж мы коснулись такой замечательной темы как торг, то я просто не могу удержаться, чтобы не коснуться такой темы, как желание купить на халяву. Я не имею в виду выгодную покупку - это всегда наша цель. Я имею ввиду тенденцию подавать Offer по принципу 'а вдруг отдадут' или 'давай попробуем'. Тенденция эта распространяется со скоростью инфекционного заболевания, передаваемого воздушно-капельным путем. То есть легенды о том, что кто-то задаром купил и потом ничего не сделав продал и заработал - так 'капают некоторым на мозги', что они (мозги) в какой-то момент перестают выполнять свою функцию. Однако вернемся к реальности. Итак, КРИТЕРИЙ 3: 'deduct from market value'. Этой темы мы уже косвенно касались - очень часто мы встречаем листинг, в которым написано, что дом или кондо продается 'as is'. Это надо понимать как сигнал к тому, что данный объект недвижимости нуждается в серьезном ремонте или полной переделке. Те, кто еще помнит заповедь номер три, может быть, и помнят мое предостережение не вкладывать значительных средств в инвестиционные проекты типа 'fixer uppers', рассчитанные на короткий временной отрезок. Влезать в дорогостоящий ремонт можно только в том случае, если, сделав анализ продаж соседних домов с аналогичными потребительскими свойствами и вычтя из них стоимость предположительного ремонта, составленного не дилетантами, которых на рынке 'renovation' ну просто пруд-пруди, а именно профессионалами, вы приблизитесь к предполагаемой реальной стоимости выбранного вами объекта. Хотя есть хорошо известные места, где каждый второй дом или полностью реставрирован или заново выстроен и удачно продан. Посмотрите, например, историю домов на широте York Mills-Lawrence/Bayview-Leslie - увлекательнее приключенческого романа. Заповедь номер пять: вычитайте затраты при покупке, только тогда вы их компенсируете при продаже! Итак, дальше - что еще способствует выгодной покупке? Конечно причины, по которым владельцы продают свой дом. О важности этого фактора все знают. Иногда, в случае, если агент продавца занял позицию 'гласности', о наличии такого фактора узнает агент покупателя. Сигналом, как правило, служит фраза о 'motivated sellers', прямо внесенная в листинг или оброненная в личной беседе. Это - шанс купить по хорошей цене, которым и надо воспользоваться. Разница в цене может быть просто поразительной, особенно, когда продавец действует не только под давлением обстоятельств, но и эмоций. КРИТЕТРИЙ 4: покупайте у тех, кто хочет продать. Самый, кстати, 'плохой' продавец, это тот, кто просто 'щупает' рынок, пытаясь найти момент, когда ввиду каких-либо причин его дом уйдет по максимально возможной цене. Это довольно распространенная тактика продажи, когда дом то появляется, то исчезает с рынка на некоторое время. Достаточно часто неизощренные наблюдатели рыночных игр приходят к выводу, что дом 'завис', хозяева - 'дураки', агент - сами понимаете кто. Для удачного ведения игры 'давай посмотрим' нужно одно - отсутствие необходимости срочно продать дом, но присутствие, как вы сами понимаете, желания и правильно отработанная стратегия. Ситуация с motivated home seller весьма выгодна для покупателя, однако часто приводит к созданию ситуации, называемой 'multiple offer', то есть, когда владелец дома получает больше чем одно предложение (offer) на покупку одновременно. Подобная ситуация возникает, кстати, практически всегда, если выставленная цена ниже рыночной. Я не буду вдаваться в анализ возможных сценариев развития торга в ситуации multiple offer, однако отмечу, что для потенциальных инвесторов это - сигнал уйти. Почему? Потому, что если обычный покупатель рассчитывает купить хороший дом по нормальной рыночной цене, и качество дома при этом может являться важнейшим приоритетом то инвестор должен купить свой дом за цену только ниже рыночной. И это его главный приоритет. В процессе торга цена непременно поднимется до рыночной, motivated seller останется мотивирован, однако мы потеряем возможность вести переговоры на понижение цены. Можно ли повлиять на развитие ситуации? Нет. Но можно избежать ее возникновения. Для этого, в случаях, когда мы видим на экране нашего компьютера выгодное для инвестиций предложение, мы едем не просто смотреть этот объект. Мы едем принимать решение, поскольку промедление может привести к возникновению конкурирующих предложений. Ничего не поделаешь. На рынке недвижимости никто никого не ждет и не догоняет... Заповедь номер шесть: всегда будьте первыми. КРИТЕРИЙ 5, ПОСЛЕДНИЙ: а при чем тут их mortgage и какое отношение он имеет к моему mortgage ...Что такое банковский займ, знают, наверное, все. Некоторые ощущают его (mortgage) как главного члена своей семьи, заботясь и пестуя его денно и нощно. Некоторые относятся к нему прямо-таки пофигистски. То есть вроде как он (mortgage) автоматически со счета снимается, и фиг с ним. Обе точки зрения, бесспорно, имеют право на существование. Общим в разрезе этого понятия является то, что мало кто задумывается при покупке дома или квартиры о том, а можно ли использовать банковский займ (или его отсутствие) продавца в своих интересах. Можно. И несколькими путями. Пути эти, надо заметить, не настолько распространены сейчас, чтобы быть общеупотребительными. Основная причина та, что процент на банковский займ сейчас пока невысок. Хотя это, как уже понятно, явление временное. Хотя резкого скачка никто пока не ожидает, постепенный рост также очевиден. Однако процент - не единственная головная боль покупателя. Про беби-бумеров (рожденных в 1946-1964 гг.) все знают, хотя не многие готовы таковыми себя признать. Беби-бумеры стареют, выходят, по-нашему говоря, на пенсию, продают свои давно выплаченные дома и покупают себе недвижимость в так называемых экзотических местах нашей планеты: в Центральной Америке, Карибском бассейне, на Филиппинах, в заповедных местах Канады - кому что по душе. Их финансовая цель, в данном случае, как правило, сводится к тому, чтобы купить себе более дешевое жилье с более подходящими потребительскими свойствами, а освободившиеся средства направить на себя же любимых - то есть попросту говоря иметь возможность сохранять достойный образ жизни, тратя их в течение определенного времени. Спросите у продавца или узнайте у его агента, что он, теперешний владелец дома, будет делать с освободившимися после продажи средствами. Заповедь номер семь: если ответ 'положат деньги в банк' - вы наткнулись на золото. Именно в этом случае, мы можем обговаривать с продавцом возможность получения ссуды посредством использования его средств. Сложно? И да, и нет. В двух словах, продавец может одолжить вам средства на покупку своего же дома, выступив в этом случае инвестором, то есть, инвестируя свои средства вам под проценты. Как и почему он может захотеть это сделать - несколько иная история. Теперь еще один способ сокращения затрат: покупка дома вместе с уже существующим на него банковским займом. Замечу, что в реальной жизни не все так просто, как выглядит на бумаге, хотя бы потому, что вместить большое количество необходимой информации в небольшое поле статьи не всегда возможно, да и нужно. Финансирование со стороны продавца, конечно же, предполагает и ограничения, и определенные сложности и т.п. как и все, что связано с передачей и одалживанием денежных средств. Однако все это не только имеет право на существование, но и существует в реальности. Посему поводу все, кто знают, как этим воспользоваться - давно уже пользуются. В заключение отвечу на самый распространенный вопрос, который мне задают начинающие инвесторы: какой самый легкий и доступный способ инвестиций на сегодня? Инвестиции, это, прежде всего, умение и риск. Задача - сделать этот риск обоснованным и не лениться приложить свои умения к достижению поставленных целей извлечения прибыли из сделанных вложений, а недостаток оборотных средств - нормальное состояние среднестатистического инвестора, к чему относиться надо весьма прагматично.
 Прекрасный Oakville - один из самых респектабельных пригородов Большого Торонто
Предлагаем ознакомиться с нашим архивом статей, нажав на флаг
 СОХРАНИМ И ПРИУМНОЖИМ ВАШЕ ИМУЩЕСТВО В КАНАДЕ Обеспечиваем надежное размещение свободных средств и инвестиционных портфелей в недвижимое имущество Канады, особенностью которой является стабильно развивающаяся экономика и устоявшиеся веками юридические законы оформления сделок купли-продажи недвижимого имущества. Мы обладаем профессиональными знаниями, лицензиями и практическим опытом в области оформления сделок купли-продажи недвижимости в Канаде и обеспечиваем полное сопровождение всего процесса для резидентов и нерезидентов Канады на всех этапах при покупке квартир, домов, коттеджей (в густонаселенных и отдаленных районах Большого Торонто и провинции Онтарио), коммерческиих объектов, компаний и земли для дайнейшего использования по заданным клиентами параметрам. Наши дополнительные услуги могут распространяться на мониторинг, обслуживание, оборудование техникой и связью, меблирование и декорирование, сдачу в аренду, оплату коммунальных платежей приобретенных объектов недвижимости, консультации и рекомендации в области финансовых услуг, как то получение банковских займов, юридических услуг и многие другие позиции по запросу: sorlov@trebnet.com |
|
|
HomeLife/Victory
Realty Inc., Brokerage
10720 Yonge St., Unit 226
Richmond Hill, ON, L4C3C9
T: 905.737.0033
F: 905.737.3132
КОГДА НАЧИНАТЬ ИНВЕСТИРОВАТЬ Начать грамотную инвестиционную стратегию можно в любом возрасте. Было бы желание. Просто для этого надо быть дисциплинированным и отказаться от некоторых вредных привычек и воззрений. Вообще говоря, нет разницы в возрасте когда начинать инвестмент: в 25 или в 65, однако для людей второй возрастной группы, вероятно, больше подходят не долгосрочные, а средне и краткосрочные стратегии. Вопрос в том, сколько кому средств может понадобится в будущем, чтобы вести привычный образ жизни. Речь здесь, конечно же, идет об активном образе жизни, а соответственно и об активном инвестиционном планировании. Инвестиции в недвижимость - бизнес без границ и временных ограничений, ведь инвестор, также как и учитель музыки, бухгалтер, косметолог, адвокат, реставратор, галерист или владелец любого другого бизнеса, связанного с индивидуальной практикой могут работать так долго и в таком режиме, как только пожелают. 
ГОТОВ ЛИ ВАШ ДОМ
К ПРОДАЖЕ Это видно сразу и первое впечатление, как правило, не обманывает никогда: убран ли снег, пострижена ли трава, нет ли сухих старых кустов, горит ли свет над гаражом и перед входной дверью. Далее – осмотр самой входной двери: проверьте краску или лак на дереве, не заедает ли звонок, чисто ли на крыльце и ступенях. Замените фильтр в фернисе на качественный (фирмы 3М), чтобы воздух в доме был свежим, лампочки во всех светильниках на более яркие, помойте окна, подкрасьте все плинтусы и убедитесь, что занавески или жалюзи на окнах чисты и пропускают солнечный свет. Уберите из дома с глаз долой весь хлам, старые журналы, половики, мелкие безделушки, личные фотографии, сломанные игрушки, предметы персонального пользования из ванных комнат. Освободите все горизонтальные поверхности на кухне от посуды и кухонных приборов, разберите завалы в бейсменте и гараже, украсьте дом цветами, которых никогда не бывает много в любое время года. Домашние питомцы – возможно хороший инструмент для воспитания детей, но большая преграда для быстрой продажи дома. Найдите возможность отдать друга семьи на все время просмотров и последующих инспекций дома после продажи.
Не чините препятствий для просмотров вашей собственности в удобное для потенциальных клиентов время. Подумайте о том, что вы – «на войне», которая может или закончиться быстро и в вашу пользу, или иметь несколько кампаний и окончиться вашей «сдачей в плен» обстоятельствам или позорным бегством. Это лишь краткое введение в тему подготовки дома к успешной продаже. Наши полные инструкции – при осмотре «поля боя» живьем.
КАК УСКОРИТЬ
ПРОДАЖУ ДОМА |
Возьмите красный конверт и положите в него железный предмет из вашей кухни, горсть земли из вашего сада и кусочек дерева от вашей изгороди. Бросьте конверт в быстро текущую реку (The Practical Encyclopedia of Feng Shui).
PS Пожалуйста, сообщите, если помогло.
|
|
|
|